报告指出，在2011年，上海的制造业角色进一步弱化，工业地产越来越向研发办公型业态倾斜。研发类物业升值加速，租金上扬，高标仓库和厂房相对平稳。戴德梁行华东区工业部主管、董事苏智渊向商报记者指出，上海的工业土地已经进入及其稀缺状态，这既表现在每年的土地指标的稀缺，也表现在一手土地的取得门槛日益提高，这也反逼二手土地价格节节攀升，目前上海的二手土地价格平均能达到一手挂牌价的1.5到2倍；与此同时，工业地产投资亦开始趋向多元化。外资投资商经过洗牌已经有了比较明晰的市场份额，内资投资商则越来越活跃，但更趋向于短期性销售。业态投资已经从原来比较集中于物流，开始向高科技厂房与研发办公等多元化形态扩展。

　　展望2012年，苏智渊认为，政府对于投资强度、容积率、覆盖率等因素的要求提高，将使得工业地产的形态越来越向空中发展，这也将推动原来传统的开发区进入一个二次升级的过程，注重园区品质，而非企业数量将成为新一代园区的特征。同时，由于土地的稀缺性，低端制造业在撤离上海的时候将对土地提出更多的处置可能，这将逐步形成一个比较成熟的二手工业地产市场；而高端物流业，特别是特种物流，如冷链库，危险品仓库等，将成为新的投资热点。